一、實(shí)踐背景介紹

       “帶押過戶”政策是基于《民法典》第406條規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。”出臺的新二手房交易政策，即“帶抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”新模式。此前的傳統(tǒng)模式是，抵押貸款的房產(chǎn)想要過戶，先要自籌足夠資金將剩余的貸款本金還清，拿回房產(chǎn)證后解除原有抵押登記，再交易過戶給新的買家。而在新模式下，存在抵押的房產(chǎn)不用提前還貸就能完成過戶，辦理新的抵押，發(fā)放新的貸款。該政策的實(shí)施目的在于使交易雙方在進(jìn)行不動產(chǎn)交易前無須先解除抵押以優(yōu)化交易手續(xù)，提高交易效率，促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場煥發(fā)新的活力，貫徹二十大對民生住房政策的新要求，切實(shí)解決房產(chǎn)過戶難題。
       為積極響應(yīng)二十大關(guān)于住房新號召，探析《民法典》第406條在各地房產(chǎn)交易實(shí)踐中的落實(shí)，來自法學(xué)院和管理學(xué)院的九位同學(xué)組成了跨學(xué)科、跨年級的社會實(shí)踐團(tuán)隊(duì)——廌在四方實(shí)踐隊(duì)，本隊(duì)利用暑假對“帶押過戶”房產(chǎn)交易模式進(jìn)行了深入研究，比較分析各試點(diǎn)城市“帶押過戶”房產(chǎn)交易模式在實(shí)踐中的優(yōu)勢與局限性。重點(diǎn)考察福建省廈門市、福州市、漳州市；四川省成都市；山東省青島市；江蘇省無錫市等多個地點(diǎn)。同時綜合采用了訪談法、問卷法等調(diào)研方法，訪談銀行法務(wù)工作人員，對接各地房產(chǎn)交易局工作人員，詢問專家學(xué)者，采訪普通群眾尤其是有“帶押過戶”交易經(jīng)驗(yàn)的買賣雙方，形成調(diào)研問卷、訪談成果。創(chuàng)建并推廣了公眾號“廌在四方實(shí)踐隊(duì)”實(shí)時跟進(jìn)報(bào)告本隊(duì)實(shí)踐情況，觀察總結(jié)“帶押過戶”政策落實(shí)以來各地的發(fā)展成就，并大力推廣“帶押過戶”房產(chǎn)交易模式發(fā)展新成就。

二、實(shí)踐調(diào)查研究路徑
1、7月1日-7月2日：廈門站 
       2023年7月1日-7月2日，實(shí)踐隊(duì)員對廈門市的“帶押過戶”政策落實(shí)與宣傳情況進(jìn)行了調(diào)查與研究。分主體走訪詢問了廈門市不動產(chǎn)登記中心、自然資源和規(guī)劃局、住房公積金中心、中國建設(shè)銀行、廈門國際銀行、房產(chǎn)中介多個主體，收集各主體對該政策的了解與認(rèn)識，完成了本次實(shí)踐活動的首站調(diào)研。
       經(jīng)過后期實(shí)踐總結(jié)，實(shí)踐隊(duì)員們總結(jié)出了廈門市“帶押過戶”辦理模式：自然資源和規(guī)劃局將與銀保監(jiān)局、住房局、各銀行、公積金中心加強(qiáng)業(yè)務(wù)協(xié)同，采取四項(xiàng)措施提升“帶押過戶”便利化服務(wù)水平：一是優(yōu)化交易網(wǎng)簽服務(wù)，引導(dǎo)不動產(chǎn)帶押過戶。二是延伸登記服務(wù)端口，實(shí)現(xiàn)貸款、登記一站式服務(wù)。三是登記金融系統(tǒng)直連，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上辦、高效辦。四是全流程閉環(huán)管理，確保資金安全高效。


2、7月21日：福州站
       2023年7月21日，實(shí)踐隊(duì)員劉文昊、郝博媛和敬馨露前往福建省福州市對二手房帶押過戶的落實(shí)情況進(jìn)行了走訪調(diào)研。
       根據(jù)后期實(shí)踐總結(jié)，目前福州市帶押過戶的具體辦理做法是：存在抵押的房產(chǎn)要上市交易并選擇“帶押過戶”模式的，既無須墊付資金也無須先行解押，與銀行溝通好后買方把房款打到特設(shè)的監(jiān)管賬戶中，買賣雙方正常辦理房屋交易登記后，再將提存的房款打給賣方，賣方可在收到房款后用以還清貸款并解押。


3、8月1日：無錫站
      2023年8 月1 日，實(shí)踐隊(duì)員胡毓靈、胡蔓嬌前往了江蘇無錫進(jìn)行調(diào)研。
      根據(jù)后期實(shí)踐總結(jié)，無錫市辦理“帶押過戶”流程可分為四步：第一步，買賣雙方與銀行根據(jù)網(wǎng)簽買賣合同內(nèi)容，分別簽訂《資金監(jiān)管協(xié)議》《資金委托劃付協(xié)議》；第二步，買方貸款由銀行審批后先行發(fā)放至交易監(jiān)管機(jī)構(gòu)設(shè)立的資金監(jiān)管專用賬戶；第三步，買賣雙方及銀行向登記機(jī)構(gòu)提出申請，登記機(jī)構(gòu)完成不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移、賣方原抵押變更、買方新抵押設(shè)立“三合一”登記；第四步，釋放監(jiān)管資金用于歸還賣方貸款，注銷抵押登記，銀行將剩余監(jiān)管資金轉(zhuǎn)給賣方。


4、8月2日：成都站
       2023年8 月2 日，本隊(duì)成員陳斯?fàn)繝俊⒕窜奥锻瑢W(xué)共同對成都市成華區(qū)人民政府政務(wù)服務(wù)中心——不動產(chǎn)登記中心成華區(qū)登記處、中國建設(shè)銀行成都第一支行——個人貸款中心、房產(chǎn)中介——鏈家等地點(diǎn)進(jìn)行了走訪調(diào)研和采訪視頻的錄制。
        實(shí)踐隊(duì)員發(fā)現(xiàn)四川省成都市二手房“帶抵押過戶”新流程實(shí)施后，多窗口業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換為一個窗口就能完成一系列辦理手續(xù)，大大提高了交易效率。同時，成都市規(guī)劃和自然資源局將會同多方主體共同建立不動產(chǎn)“帶抵押過戶”風(fēng)險防控機(jī)制，加強(qiáng)業(yè)務(wù)溝通和協(xié)同，建立信息實(shí)時共享通道，強(qiáng)化不動產(chǎn)登記與金融業(yè)務(wù)協(xié)同，進(jìn)一步提升交易登記安全性和不動產(chǎn)登記辦理便利性，切實(shí)發(fā)揮惠民利企政策實(shí)效，助企紓困優(yōu)化營商環(huán)境。
       不過，成都雖然已經(jīng)有較多數(shù)量的“帶押過戶”交易完成，但是在地域分配上并不均衡，相關(guān)的流程在各地也未形成統(tǒng)一的推行方案，這反映了我國“帶押過戶”交易模式的普及度較低，政策的地域傾斜性較強(qiáng)等弱點(diǎn)，為了進(jìn)一步推廣該政策，需要更多的宣傳活動以及更加完善的配套措施。“帶押過戶”政策需要一步一個腳印，在探索中不斷完善，本實(shí)踐隊(duì)衷心希望該政策在優(yōu)先試點(diǎn)城市形成比較成熟的模式后能夠進(jìn)一步在全國得到推廣，因此將會加大力度對該政策進(jìn)行宣傳。


5、8月4日：青島站
      2023年8月4日，實(shí)踐隊(duì)員劉文昊前往青島對二手房帶押過戶進(jìn)行調(diào)研。
      經(jīng)過總結(jié)分析，本隊(duì)基本掌握了山東省濰坊市實(shí)施該政策的三項(xiàng)具體步驟：第一步，銀行先行為買家放款，款項(xiàng)由公證處提存。擔(dān)保公司為買家向銀行出具保函，放款銀行在收到保函后為買家發(fā)放按揭貸款。第二步，買賣雙方辦理房產(chǎn)過戶轉(zhuǎn)移登記，放款銀行為買家辦理抵押。第三步，公證處向賣家歸還貸款用于解除抵押。通過以上步驟，有效解決了山東省濰坊市二手房交易中賣方貸款尾款資金清償過程的痛點(diǎn)難點(diǎn)。同時，相關(guān)配套政策和部門的建設(shè)進(jìn)一步簡化了辦理流程，縮短辦理時間，為雙方節(jié)省了交易、登記時間。
       二手房“帶押過戶”，進(jìn)一步激活了房地產(chǎn)市場的活力，促進(jìn)了住房相關(guān)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)提升。山東省濰坊市的良好落實(shí)情況為本隊(duì)后期政策宣傳活動打下了良好的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)，實(shí)踐成員在調(diào)研過程中與工作人員的問題交流也提高了當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門對該政策的宣傳重視程度，有望在后期出臺更加完整的政策宣傳資料幫助更多群眾了解“帶押過戶”的具體內(nèi)容與辦理步驟。


三、實(shí)踐總結(jié)
       本次實(shí)踐關(guān)注到了《民法典》實(shí)施以來的最新政策影響，實(shí)踐成員在已有多次相關(guān)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對“帶押過戶”政策在各地的落實(shí)以及取得的成就進(jìn)行追蹤調(diào)研，觀察新政策落實(shí)以來對社會的影響，深入了解了新時代新發(fā)展新成就。本實(shí)踐隊(duì)成員在本次實(shí)踐活動中收獲頗豐，通過對多個不同地點(diǎn)的走訪調(diào)研與政策宣傳，可以綜合考量各地的優(yōu)勢與劣勢，在后期的宣傳中向各地提出更加優(yōu)秀的實(shí)施方案，借鑒全國范圍內(nèi)其他地區(qū)的優(yōu)秀做法。在未來的學(xué)習(xí)過程中，我們還將繼續(xù)學(xué)習(xí)和理解法律對公眾生活的切實(shí)影響，做好法律的傳播者！